一、农村宅基地的基本定义

农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属房、庭院三大部分，不包括晒场。需要特别强调的是附属用房和庭院的定义：附属用房是和住房相连或相邻满足居住需求的一层建筑，例如厨房、卫生间、杂物间等；庭院是和住房、附属用房相连或相邻，封闭或半封闭、硬化且用于满足居住需求的空间。提倡合理分配宅基地各组成部分占比，建议住房占宅基地面积不低于三分之二；附属房、庭院合计占宅基地面积不超过三分之一。提倡生产生活分离、人畜分离，农村宅基地主要用于满足群众居住需求。

二、农村村民申请宅基地建房应坚持的基本原则

（一）“八不准”原则。不准占用永久基本农田建房；不准强占多占耕地建房；不准买卖、流转耕地违法建房；不准在承包耕地上违法建房；不准巧立名目违法占用耕地建房；不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房；不准非法出售占用耕地建的房屋；不准违法审批占用耕地建房。

（二）符合规划原则。农村宅基地建房应当符合国土空间规划、村庄规划，禁止在城乡建设需成片开发利用区域以及国土空间规划需要规划控制的区域建房。

（三）“一户一宅”原则。农村宅基地包括农户住房、附属用房和庭院等用地，农村村民一户只能拥有一处宅基地。城市规划区内(城郊)和建制镇（集镇）规划区内农民建房宅基地总面积不得超过120平方米，建制镇（集镇）规划区范围外农民建房宅基地总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用土地（建设用地）的每户不得超过200平方米。房屋建筑层数不超过3层，总建筑面积不得大于300平方米，总高不超过10米。

（四）风貌管控原则。农房建筑设计应当安全、实用、经济、美观，与自然环境协调，充分体现村居地域特色，且严格落实农村建房建筑面积、层高、外立面等管控要求，鼓励采用通用图集。

三、农村村民申请宅基地建房的基本条件

（一）农村村民符合下列情形之一的，可以在本集体经济组织内申请使用宅基地：

1.因子女结婚等原因确需分户，无宅基地或低于分户标准的;

2.符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的;

3.因国家建设、自然灾害、实施村镇规划以及乡村公共设施和公益事业建设等，需要搬迁的；

4.原有房屋陈旧需拆除重建的；

5.其他符合法定条件和政策需申请宅基地建房情形的。

（二）农村村民有下列情形之一的，不得申请使用宅基地：

1.年龄未满18周岁及其他无民事行为能力人或限制民事行为能力人与监护人分户的;

2.独生子女以与其父母分居立户为由申请建房的;

3.夫妻关系存续期间以分户为由申请建房的;

4.原有宅基地面积已经达到规定标准能够解决分户需要的;

5.农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的；

6.其他不符合申请建住宅用地条件的。

四、农村村民申请宅基地建房的审批程序

（一）农户申请。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向村级组织提出书面申请，申请资料一般应包括户主身份证、户口本、农村土地承包经营权证、土地使用证或不动产权证，并填写农村宅基地和建房（规划许可）申请表。

（二）村级审核。村级组织收到农户申请后，在5个工作日内征求申请人所在村民小组负责人和用地建房相邻权利人意见，并提交村民代表会议讨论。获得半数以上通过的，将申请理由、拟用地位置和宅基地面积、拟建房面积和建筑高度、建筑风貌等情况在村内显著位置公示,公示期不少于5个工作日。经公示无异议的或者异议不成立的，由村级组织签署意见，连同申请人提交的其他申相关材料一并报送镇人民政府（街道办事处），由镇人民政府（街道办事处）统一窗口受理。

（三）政府审批。镇人民政府（街道办事处）负责审批。镇人民政府（街道办事处）收到申请材料后，在10个工作日内组织财政所（经管站）、自然资源和规划所、村镇建设环保中心等中心（站、所）完成联合审查。镇（街道）财政所（经管站）负责审核申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示、申请材料是否齐全规范等，并提出审批建议；镇（街道）自然资源和规划所负责审核用地建房是否符合国土空间规划、村庄规划和用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应办理农用地转用审批手续；镇（街道）村镇建设环保中心负责审核农房建筑风貌等是否符合要求；涉及交通运输、生态环境、水利、电力、卫健、文旅、通信等部门的，镇人民政府（街道办事处）要及时征求意见。镇人民政府（街道办事处）综合财政所（经管站）、自然资源和规划所、村镇建设环保中心以及其他相关部门提出的审批建议，给出审批意见，予以批准的，核发《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》；不予批准的，在作出决定之日起5个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

（四）动态监管。镇人民政府（街道办事处）要组织财政所（经管站）、自然资源和规划所、村镇建设环保中心全面落实申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场“三到场”要求。审批前，组织实地审核农户申请条件、建房位置、面积、规划、地类、公示、退出原宅基地等情况；批准后开工前，组织实地丈量批放宅基地，确定建房位置，对村民建房现场钉桩、放线；建房完工后，组织验收，实地检查村民是否按照批准的占地面积、四至范围等要求使用宅基地，是否按照批准的建筑面积、建筑层数、建筑高度和建筑风貌等要求建设住房。对验收通过的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。未经批准使用宅基地建设住房的，依法追究法律责任。

（五）登记颁证。通过验收的农户持本人申请和《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》等相关资料，向市自然资源和规划局申请办理不动产登记。在全市“三权”登记发证期间，补办手续按照《市人民政府办公室关于印发枝江市确定农村宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋所有权的若干规定的通知》（枝府办发〔2019〕21号）执行。